Перепланировка в новостройке: как оформлять и во сколько обойдется согласование проекта
Многие владельцы новых квартир чувствуют неудовлетворенность стандартными планировками новостроек, несмотря на современный дизайн и технологии. Для того чтобы создать максимально комфортные условия для всех членов семьи, может потребоваться перепланировка помещений в новостройке. Однако, просто запланировать и выполнить ремонт необходимой части квартиры не так просто, как кажется.
Прежде чем взяться за перепланировку, необходимо получить согласование на проект ее выполнения. Начать стоит с оформления перепланировки и проекта к ней. Важно отметить, что процедура согласования перепланировки в новых строениях проще, чем в старых зданиях, особенно, если здание было спроектировано с использованием свободной планировки. Однако, несмотря на это, для согласования проекта работ, даже если это перепланировка без переноса несущих конструкций, потребуется выполнить некоторые формальности.
В этой статье мы рассмотрим несколько вопросов, которые могут возникнуть при перепланировке квартиры: с чего начинать перепланировку, как согласовать проект и сколько стоит процедура согласования перепланировки.
Как сделать перепланировку квартиры в новом многоквартирном доме? Это важный вопрос для каждого собственника недвижимости, ведь статья 27 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что уполномоченные органы в некоторых случаях могут не выдать разрешение на перепланировку квартиры. Поэтому здесь важно знать список оснований для отказа, который можно найти в пункте 2.10 постановления Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.
Если вы заранее узнаете, какие документы нужно собрать и какую конкретно перепланировку можно сделать, а также учтете все нюансы, то успех мероприятия обеспечен.
Однако есть такие работы, которые нелегко согласовать или нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Фасад дома, несущие конструкции, инженерные системы, пожарные и другие системы безопасности – все это факторы, которые необходимо учитывать при перепланировке новой квартиры. Например, категорически нельзя сносить несущие конструкции, нагружать их сверх установленной нормы, снижать несущие возможности конструкций при переносе или расширении проемов для окон и дверей, удалять порог между санузлом и коридором либо комнатой, который служит для защиты жилой площади от затопления.
Кроме того, ради безопасности жильцов установлено также множество других ограничений. Затрагивать вентиляцию, относящуюся ко всему дому, расширять жилую площадь за счет чердака, присоединять к отапливаемым помещениям неотапливаемые, объединять газовую кухню со спальней, гостиной и другими комнатами, не имеющими плотно закрывающейся двери, делать санузлы и кухни больше за счет площади жилых комнат (кроме тех, что находятся на первом этаже), отапливать лоджии и балконы – все это запрещено.
Однако есть и хорошие новости: существуют работы, на выполнение которых не нужно специальное разрешение. Изменения цвета фасада, установка встраиваемой мебели, монтаж новой сантехники на то же место, что и была прежняя, переделка балкона или лоджии с помощью материалов, отличающихся по характеристикам от предыдущих, внутренняя отделка и даже остекление – все это допустимо без каких-либо дополнительных разрешений.
Однако есть и перепланировки, требующие согласования. Например, убирать дверные проемы в несущих и ненесущих перегородках и делать новые, возводить легкие перегородки и делать в них проемы, демонтировать тамбуры и изменять их конфигурацию, не полностью разбирать ненесущие стены, сооружать перегородки, увеличивающие нагрузку на несущие конструкции, но все же оставляющие ее в пределах нормы, или расширять санузел за счет нежилой площади – все эти работы можно выполнить только с проектом перепланировки. При этом важно учитывать, что если меняется конструкция полов или газовая плита переносится или заменяется на электрическую, то перепланировку в новостройке нужно одобрять по проекту.
Когда же дело касается несущих стен и балок, для такой перепланировки важно получить техническое заключение от автора проекта МКД. В других случаях за проектом перепланировки можно обращаться в специальное бюро, имеющее допуск СРО.
Перепланировка квартиры — это серьезное мероприятие, с которым нужно быть готовым разбираться. Для начала следует знать, что согласование перепланировки квартиры в новостройке происходит до начала ремонтных работ. Процедура, которая проводится уже по факту выполненного ремонта, называется узакониванием. Но зачем задерживать ремонт и заниматься согласованием, если есть возможность поскорее выполнить все работы и уже потом приступить к узакониванию, когда это будет максимально удобно для владельца? Однако следует помнить, что согласование перепланировки перед ремонтом имеет свои преимущества, так как процесс пройдет быстрее и не доставит много хлопот, а также лишних материальных затрат.
Согласно практике, хозяевам квартир в строящемся доме достаточно часто приходится оформлять выполненную, но не согласованную перепланировку. Потому что хозяева нередко торопятся переделать жилье и проводят ремонт еще до вступления в право собственности. В таком случае, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке, собственнику нужно получить через жилинспекцию заключение о допустимости и безопасности уже внесенных изменений. В Москве этими вопросами занимается МЖИ, а вот в Московской области, вероятно, придется обратиться в суд, чтобы узаконить такую перепланировку.
Не согласованную заранее перепланировку оформить сложно, а если изменения вообще не узаконивать, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы. Например, под залог квартиры, в которой выполнен несанкционированный ремонт, могут не дать кредит в банке. А еще такое жилье не получится официально сдать в аренду или продать. Также его собственник будет привлечен к административной ответственности по статье 7.21 КоАП РФ. При этом нелегализованные изменения нужно будет все равно узаконить или же вернуть все как было.
Тем не менее, перепланировку в новостройке можно оформить, даже если хозяин квартиры еще не получил свидетельство о праве собственности. Для этого следует заказать в конторе, имеющей нужные допуски СРО, проект перепланировки и получить от застройщика справку о том, что все договорные обязательства были выполнены. Затем подать заявление и пакет документов в жилинспекцию. После официального разрешения можно приступать к ремонту и выполнению перепланировки. Ну а затем следует привлечь БТИ, чтобы его сотрудники выполнили обмер помещений после ремонта и составили технический паспорт. И, конечно, зарегистрировать изменения в Росреестре, обратившись к кадастровому инженеру или в специальную организацию.
Если перепланировкой и ремонтом занимаются при наличии ипотеки, то следует знать, что перепланировка квартиры в новостройке возможна только при наличии письменного разрешения банка и компании, застраховавшей недвижимость от основных рисков.
Чтобы избежать неприятностей, владельцу квартиры стоит приступать к перепланировке только тогда, когда у него есть заветное разрешение. Перепланировку следует оформлять уже после того, как выданы ключи от квартиры, чтобы все прошло по правилам, а также безопаснее и эффективнее. Для оформления перепланировки в новостройке необходимы проект перепланировки, справка застройщика об исполнении договорных обязательств, заявление в жилинспекцию и техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работ. Удачи!
При оформлении перепланировки квартиры необходимо получить разрешение от государственных органов. Чтобы упростить этот процесс, многие собственники предпочитают заказывать комплексное обслуживание. При этом стоимость оформления перепланировки складывается из двух частей: цены на проект и расходов на процедуру получения разрешения. Стоимость полного комплексного обслуживания начинается от 70 000 рублей, но также возможен заказ каждого этапа отдельно.
Согласование перепланировки обычно проходит в четыре этапа. Для начала необходимо подготовить проектную документацию и собрать другие необходимые документы. Стоимость этого этапа составляет от 35 000 до 60 000 рублей, в зависимости от того, затрагиваются ли несущие конструкции.
Отдельно стоит учитывать стоимость самого проекта, включая техническое заключение. Обычно такой проект стоит порядка 25 000 рублей, если заказывать его без услуги по согласованию. Дополнительно стоимость небольшого технического заключения составляет около этой же суммы. Цена на документы может изменяться в зависимости от сложности и объема работ.
Сопровождение инспектора из МЖИ будет стоить около 20 000 рублей, а расходы на услуги техники БТИ составят 15 000 рублей. Внесение данных в ЕГРН обойдется в среднем 30 000 рублей.
В целом стоимость оформления перепланировки квартиры зависит от её площади, района, а также статуса здания. Но если заранее обратиться за помощью к специалистам, процесс согласования перепланировки может пройти быстро и без проблем.
Фото: freepik.com